Wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet...

… kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ermöglichen.

Als Sachverständiger und Spezialist für Wertermittlungen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterstütze ich bei der fachlich fundierten Überprüfung möglicherweise überhöhter steuerlicher Wertansätze. Ziel ist die nachvollziehbare Herleitung eines Verkehrswerts, der den tatsächlichen wertbeeinflussenden Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt.

Ein Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert aus Sicht des Steuerpflichtigen nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn wertmindernde Besonderheiten der Immobilie im Rahmen der steuerlichen Bewertung nicht mit der im Einzelfall erforderlichen Tiefe erfasst worden sind.

Besonders häufig betrifft dies Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs sowie sonstige rechtlich oder tatsächlich wirkende Nutzungseinschränkungen. Gerade solche Umstände können den Verkehrswert erheblich beein-flussen, bleiben in der steuerlichen Bewertung jedoch nicht selten untergewichtet.

Die Ursache für Wertunterschiede liegt häufig bereits in den unterschiedlichen Bewertungsgrundlagen. Das Finanzamt nimmt die Bewertung auf Grundlage der Vorschriften des Bewertungsgesetzes vor. Der Sachverständige ermittelt demgegenüber den Verkehrswert nach den Maßstäben der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Da beide Regelungssysteme unterschiedliche Zielrich-tungen und Bewertungsansätze haben, kann der vom Finanzamt festgestellte Wert im Einzelfall über dem nach den tatsächlichen Marktverhältnissen ableitbaren Verkehrs-wert liegen.

Im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt die Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt regelmäßig anhand gesetzlich vorgegebener, typisierter Verfahren. Diese Verfahren dienen der steuerlichen Bewertung, bilden jedoch nicht zwangsläufig den tatsächlichen Verkehrswert im konkreten Einzelfall ab.

Gerade bei Immobilien mit wertmindernden Besonderheiten kann der angesetzte Wert deshalb über dem am Markt tatsächlich erzielbaren Wert liegen.

Ein besonderer Schwerpunkt meiner gutachterlichen Objektprüfung liegt auf den tatsächlichen Nutzungs-aspekten der Immobilie. Maßgeblich ist nicht nur, wie eine Immobilie abstrakt eingeordnet wird, sondern wie sie unter den konkreten rechtlichen, baulichen und tatsächlichen Gegebenheiten tatsächlich nutzbar ist.

Nutzungseinschränkungen ergeben sich sehr häufig aus Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, aus baurechtlichen Vorgaben, insbesondere des vorbeugenden Brandschutzes, sowie aus kommunalen Satzungen, etwa einer Baumschutzverordnung. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang diese Umstände die tatsächliche Nutzbarkeit der Immobilie im Einzelfall wertrelevant einschränken.

Als Sachverständiger und Spezialist für Wertermittlungen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer kenne ich die maßgeblichen wertrelevanten Gesichtspunkte, die zu einer Minderung des Verkehrswerts führen können, und arbeite diese im Rahmen der gutachterlichen Prüfung systematisch heraus.

Hierzu zählen insbesondere:

• rechtliche Belastungen und Beschränkungen
• Nutzungseinschränkungen
• objektspezifische Nachteile der Lage oder Nutz-barkeit
• öffentlich-rechtliche Vorgaben mit wertrelevanter Auswirkung
• bauliche und technische Defizite

Im Rahmen meiner gutachterlichen Prüfung arbeite ich gezielt die Umstände heraus, die den Verkehrswert einer Immobilie tatsächlich mindern, in der steuerlichen Bewertung jedoch häufig unterbelichtet bleiben. Im Mittelpunkt stehen nicht schematische Annahmen, sondern die konkreten rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls.

Ja. Eine persönliche Ortsbesichtigung ist für eine fach-gerechte Gutachtenerstellung grundsätzlich unverzichtbar. Ohne Ortsbesichtigung ist ein Gutachten fachlich unzu-reichend und hält einer Überprüfung durch die Fachstelle des Finanzamts in der Regel nicht stand.

Zudem können erst im Rahmen des Ortstermins diejenigen tatsächlichen Umstände festgestellt werden, die den Wert der Immobilie maßgeblich beeinflussen. Hierzu gehören insbesondere die Lage, der bauliche Zustand, Ausstattungsmerkmale, Nutzungseinschränkungen und sonstige objektspezifische Besonderheiten.

Die Gutachtenerstellung beginnt regelmäßig mit einem Vorgespräch. Dieses dient neben der ersten Einordnung des Bewertungsobjekts insbesondere der Klärung, ob die Erstattung eines Gutachtens im konkreten Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Im weiteren Verlauf folgen die Sichtung der Unterlagen, der Ortstermin, die Durchführung der Bewertung mit anschließender Wertbesprechung sowie die Ausarbeitung des Gutachtens. Soweit erforderlich, werden auch Rückfragen des Finanzamts fachlich beantwortet.

Ein Gutachten lohnt sich wirtschaftlich besonders häufig bereits vor dem Erbfall oder vor einer beabsichtigten Schenkung. In diesem Stadium kann die Immobilie gezielt unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Gestaltung geprüft werden, bevor das Finanzamt einen Wert festsetzt.

Als Sachverständiger und Spezialist für Wertermittlungen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer kenne ich die maßgeblichen Gesichtspunkte, die zu einer Minderung des Verkehrswerts führen können, und kann diese frühzeitig herausarbeiten. Gemeinsam mit Ihrem Steuerberater und gegebenenfalls Ihrem Wirtschaftsjuristen lässt sich auf dieser Grundlage eine Lösung entwickeln, die den zu versteuernden Wert im rechtlich zulässigen Rahmen optimiert.

Eine frühzeitige Gestaltung ist regelmäßig wirkungsvoller als die spätere Korrektur eines bereits festgesetzten steuerlichen Wertansatzes.

Ob die Erstattung eines Gutachtens im konkreten Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich häufig bereits im Rahmen eines Vorgesprächs einschätzen. Auf dieser Grundlage kann regelmäßig beurteilt werden, ob der mögliche Vorteil eines niedrigeren nachweisbaren Werts in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten der Gutachtenerstattung steht.

Nicht das Gutachten ist teuer – teuer ist der falsche Wert.

Das Gutachtenhonorar wird auf Grundlage des jeweiligen Aufwands kalkuliert. Dies ermöglicht eine faire, transparente und nachvollziehbare Honorierung sowie eine möglichst belastbare Kostenangabe.

Maßgeblich für die Honorarermittlung sind insbesondere Art, Umfang und Komplexität des Bewertungsobjekts, die Qualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie der mit der Gutachtenerstattung verbundene Recherche-, Prüfungs- und Dokumentations-aufwand.

Für ein übliches Einfamilienhaus liegt das Honorar für ein Verkehrswertgutachten regelmäßig bei rund 3.000,00 € netto. Der konkrete Aufwand kann im Einzelfall hiervon abweichen.

Gerne kläre ich mit Ihnen im Rahmen eines Vorgesprächs, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert fachlich überprüft werden sollte und ob die Erstattung eines Gutachtens im konkreten Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Sachverständigenbüro Schröter
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