Häufige Fragen
1. Wann ist ein Gutachten sinnvoll?
Ein Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie belastbar und nachvollziehbar ermittelt werden soll. Dies gilt etwa im Zusammenhang mit Erbschaft und Schenkung, bei An- und Verkaufsent-scheidungen, bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder zur Vorlage bei Behörden und Gerichten.
2. Wann ist ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt sinnvoll?
Ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert nicht dem tatsächlichen Verkehrswert ent-spricht. Der wesentliche Grund hierfür liegt darin, dass das Finanzamt Immobilien nach den Vorgaben des Bewertungs-gesetzes (BewG) bewertet, während der Sachverständige den Verkehrswert auf Grundlage der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
Die steuerliche Bewertung nach dem BewG verfolgt einen anderen Zweck als die Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV. Hieraus können sich im Einzelfall erhebliche Wertunterschiede ergeben. Ein Sachverständigengutachten kann dann dazu dienen, einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
3. Wie läuft die Gutachtenerstellung ab?
Die Gutachtenerstellung beginnt regelmäßig mit einem Vorgespräch. Dieses dient neben der ersten Einordnung des Bewertungsobjekts insbesondere der Klärung, ob die Erstattung eines Gutachtens im konkreten Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Im weiteren Verlauf folgen die Sichtung der Unterlagen, der Ortstermin, die Durch-führung der Bewertung mit anschließender Wertbesprech-ung sowie die Ausarbeitung des Gutachtens. Soweit erforderlich, werden auch Rückfragen des Finanzamts fachlich beantwortet.
4. Ist eine Ortsbesichtigung erforderlich?
Ja. Ohne persönliche Ortsbesichtigung ist ein Gutachten grundsätzlich fachlich unzureichend. Eine belastbare Verkehrswertermittlung kann nicht allein auf Grundlage von Unterlagen oder Angaben des Auftraggebers erfolgen. Ein ohne Ortsbesichtigung erstelltes Gutachten genügt regelmäßig auch nicht den Anforderungen einer fachlichen Überprüfung durch die zuständige Fachstelle des Finanz-amts.
Gerade beim Ortstermin lassen sich Tatsachen feststellen, die den Wert der Immobilie maßgeblich beeinflussen können, etwa der tatsächliche bauliche Zustand, Instand-haltungsdefizite, Nutzungseinschränkungen oder sonstige objektspezifische Grundstücksmerkmale.
5. Welche Unterlagen werden für ein Gutachten benötigt?
Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Bewertungsanlass und von der Objektart ab. Typischerweise hilfreich sind insbesondere Grundbuch-auszug, Bauunterlagen, Flächenangaben, Angaben zu Modernisierungen, Mietverträge sowie vorhandene Objektunterlagen. Welche Unterlagen konkret benötigt werden, wird im Rahmen des Erstkontakts abgestimmt.
6. Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach Art, Umfang und Komplexität des Bewertungsauftrags sowie nach der Verfügbarkeit der erforderlichen Unterlagen. Nach Sichtung der Ausgangsdaten kann in der Regel eine realistische Einschätzung zum zeitlichen Rahmen gegeben werden.
7. Wie hoch ist das Honorar?
Das Gutachtenhonorar wird auf Grundlage des jeweiligen Aufwands kalkuliert. Maßgeblich sind insbesondere der Bewertungszweck, die Objektart, die Komplexität des Einzelfalls sowie der erforderliche Recherche-, Prüfungs- und Dokumentationsaufwand. Für ein normalübliches Einfamilienhaus liegt das Honorar für ein Verkehrswert-gutachten regelmäßig bei rund 3.000 € netto.
8. Lohnt sich ein Gutachten wirtschaftlich überhaupt?
Ein Gutachten lohnt sich wirtschaftlich besonders häufig bereits vor dem Erbfall oder vor einer beabsichtigten Schenkung. In diesem Stadium kann die Immobilie gezielt unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Gestaltung geprüft werden, bevor das Finanzamt einen Wert festsetzt.
Als Sachverständiger und Spezialist für Wertermittlungen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer kenne ich die maßgeblichen wertrelevanten Gesichtspunkte, die zu einer Minderung des Verkehrswerts führen können, und arbeite diese im Rahmen der gutachterlichen Prüfung systematisch heraus. Gemeinsam mit Ihrem Steuerberater und gegebenenfalls Ihrem Wirtschaftsjuristen lässt sich so eine Lösung entwickeln, die den zu versteuernden Wert im rechtlich zulässigen Rahmen optimiert.
9. Worin unterscheidet sich ein Sachverständigengutachten von der Bewertung des Finanzamts?
Das Finanzamt bewertet Immobilien im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer regelmäßig anhand gesetzlich vorgegebener, typisierter Verfahren. Ein Sach-verständigengutachten berücksichtigt demgegenüber die konkreten wertbeeinflussenden Umstände des Einzelfalls und kann dadurch einen vom Finanzamtswert abweich-enden Verkehrswert nachvollziehbar herleiten.
10. Welche Leistungen bieten Sie darüber hinaus an?
Neben Gutachten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erstelle ich insbesondere Verkehrswert-gutachten gemäß § 194 BauGB, Beleihungswertgutachten, Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer sowie Bewertungen von Rechten und Belastungen.
Gerne berate ich Sie persönlich zu Ihrem Bewertungsanlass und zur Frage, ob ein Gutachten im konkreten Einzelfall sinnvoll und wirtschaftlich zweckmäßig ist. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
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